科服务成功上市 头部物企价值凸显

2020年,在诸多不确定因素中,有一项行业却占据了主导地位,呈现出稳中有进、稳中有进的良好态势,因为现金流稳健,轻资产快速扩张,周期属性不强,成为了一个巨大的流量入口,增值服务的想象空间巨大,进而成为资本市场的新宠。随着香港交易所的钟声于11月17日敲响,另一家物业管理公司金科智慧服务集团股份有限公司(简称为「金科服务」)在港交所正式挂牌上市。发行价格为每股44.7港元,融资总额为57.38亿港元。到2020年11月17日,超过30家公司已经上市。光2020年,就有10多家房地产企业上市,上市数量也是历史上最高的。这是2014年物企彩生活首次上市,为房企打开了一扇窗,看到了拆分物业公司,分别上市融资的发展路径。今年以来,物企 IPO持续升温。房地产经营成为新的黄金赛道,服务大时代带给行业更多的遐想。金科智慧服务集团董事长夏绍飞表示,社会在变化,社区也在变化,服务的价值表现为五个方面:需求复杂化,社区融合,服务规模化,平台智能化,生态多元化。以人为本,以顾客满意为核心,构建城市空间、美好生活、智慧科技三大核心能力,致力于成为国内最具竞争力的智慧生活服务商。推动高质量发展,物企价值凸显,作为国内智慧服务领域的先行者,金科服务以大数据、物联网智慧服务平台为动力,积极打造智慧科技服务企业,借助科技赋能,从根本上解决物业行业作为劳动密集型行业的痛点,现已成为全国领先的科技型服务龙头企业。金科服务制定了“服务科技,服务生态”的科技生活服务战略,以大数据、物联网智慧服务平台为动力,打造智慧生活生态圈,在提高用户粘性的同时,也构筑产业内的高竞争壁垒,从内到外,构建“大服务,大科技,大生态”的发展模式。不同阶段的物业管理企业具有不同的发展特征,而“服务”作为企业的基本盘,地位却始终不变。由金科服务打造的“金管家”“金悦家”“金慧家”三大服务体系,目前已覆盖全国133个城市,为160万中产家庭提供服务。从2009年起,金科服务在社区开展,至今已持续12年。倡导“敬老、爱妻、亲子、睦邻、惜己”,每年举办万家宴、艺术节、万人游、运动会等,以“有温度、有责任、高满意度”的服务理念,赢得了广大业主和社会各界的高度认可。该公司的数据显示,用户满意度已连续9年超过90%,处于行业领先地位。物业服务有物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务和智慧科技服务四大业务板块,物业管理服务仍然是其主要收入来源,但后三大业务板块的收入贡献正在增加。据统计,金科服务物业管理服务收益贡献从2017年的72.7%下降到2019年的62.9%,而非业主服务、社区增值服务和智慧服务的贡献分别为6.2%、3%、0.6%到25.6%、10.3%和1.2%。相对来说,增值服务与科技服务的毛利率要高于物业管理服务,使金科服务的整体利润有所提高。截至2019年年底,金科服务在管面积由2017年的6240万平方米增加到1.2亿平方米,年复合增长率接近40%。上半年,公司在管面积进一步扩大,达到1.30亿平方米,合同面积达到2.56亿平方米;此外,在管面积从2017年的1.39亿平方米增加到2019年的2.49亿平方米,年复合增长率为33.7%。金科物业不仅规模扩张迅速,体量增长迅速,盈利能力也同样亮眼。该公司披露,在2017-2019年度和2020年度上半年,其整体毛利率分别为26.8%、25.6%、27.3%和31.6%,呈上升趋势,且趋势仍将持续。盈利,利润双增。2017-2019年,净利润由原来的10.47亿元增长到23.28亿元,复合年增长率约为49.1%;同期净利润从原来的1.14亿元增长到3.74亿元,复合年增长率约为81.5%。即便在2020年的疫情爆发下,金科的服务也出现了逆势增长。全年共完成843个物业管理项目,合同总建筑面积约2.56亿平方米;完成管理的物业项目有487个,合同总建筑面积约1.30亿平方米。今年上半年,该公司实现利润13.70亿元,净利润3.03亿元,分别比上年同期增长36.24%和82.67%。金服务硬核实力赢得市场认可。像泰康人寿、高安智成、雪湖资本、中金启融基金、瑞银资产管理(UBS-AM)、中国东方资产管理集团有限公司旗下的多策略基金 China OrientMulti-Strategy Master Fund等一系列海内外知名投资机构都成为了其基石投资者,约占全部募资总额的40%。高端资本的加持,让金科服务在今年上市的房地产新股中显得格外耀眼。分析师表示,目前已上市物业企业中,有7家规模突破亿元,而金科服务有望在上市后成为第8家,处于上市物业企业的第一梯队。以综合实力表为核心的中国物业服务企业已连续五年跻身综合实力十强,连续六年位居西南地区物业管理百强之首。前瞻多元布局未来前景可期,11月5日,金科服务正式发布招股书。计划全球发行1.32亿股,其中香港发行1196万股,国际发行1.20亿股。发售价格由每股41.8-47.6港元。筹资金额估计最高可达63.26亿港元。根据金科物业 IPO募集资金使用计划,公司未来将聚焦核心区域,通过扩大地域覆盖和业务规模,巩固领先市场地位,拟将募资额的约60.0%用于收购和投资;为满足客户不断变化的社区增值服务需求,20%的融资将用于进一步发展上下游增值业务,包括团餐业、社区教育、洗衣服务、社区智能硬件升级等;为进一步优化智能系统平台,提升科技赋能核心竞争力,约10.0%的融资将用于数字化管理系统和自动化运营;另外10%的融资将用于一般营运资金。由金科服务筹集来的大约60.0%的收入用于收购和投资这一方向,表明了公司加快扩张的决心。当前中国物业管理行业竞争激烈,高度分散。房地产行业的集中度仍然较低,迅速做大做强被视为护城河构建的重要手段之一。根据中指研究院的数据,中国物业服务百强企业加快拓展其在中国物业市场的版图,百强企业经营的城市平均数量从2015年12月31日的27个增加到2016年12月31日的31个;物业服务百强企业在管物业平均数量从2015年12月31日的154个增加到2016年12月1日的212个,年复合增长率约为8.3%,更是使金科服务更是全身而退,加速扩张,捷足先登,实现在管建筑面积和合同面积的快速增长。其中,合同面积从2017年的1.39亿平方米增加到2019年的2.49亿平方米,复合年增长率33.7%;在管面积增加到1.21亿平方米左右,复合年增长率39.0%。这个增长速度也比行业平均速度快。近几年来,金科物业的经营规模在西南地区的市场份额中连续多年位居第一。单是重庆一座城市的管理面积就超过7700万平方米,在其局部地区占有60%以上的市场份额。不仅仅是在大本营快速发展,同时也有强大的复制能力。加快全国布局。例如,无锡,江苏的第二大城市,市场占有率已连续两年保持领先地位。截止2020年6月30日,金科服务已在北京、重庆、四川、江苏、浙江、湖南、湖北等24个省(市)建成了133座城市,形成了“京津冀、成渝、长三角、中原、长江中游、大湾区”六大核心城市群。在城市化进程加快的今天,改善城市区域生态、提升城市产业水平、提高城市管理效率成为众多城市的共同需求。金科是一家以物业为龙头,以社区为依托,赋能城市发展的企业。2018年,金科服务战略携手江苏盐城高新区,开启其城市级合作历程之旅。截止2020年,湖北利川、安徽宣城、西藏昌都和四川内江经开区、雅安名山区、陕西西咸新区等8个城市区已与金科集团签署了全面战略合作协议。" A H"大战略地产与物业互哺,金科服务的母公司金科地产集团(000656. SZ,简称"金科地产")在2018年进入千亿阵营后,一直保持着高速增长的势头,是一家资产超过两千亿、年销售额超过千亿的房地产公司。二年前,金科股份正式提出了“四位一体”的发展战略,把民生地产开发、科技产业投资运营、文化旅游康养及生活服务四大板块作为未来发展重点。而现在拆分金科服务上市,借助香港资本市场的力量加快发展,将有利于推进“四位一体”战略,公司规模的迅速扩大,得益于母公司金科控股的迅速发展和项目支持。3年前,金科股份发布了《发展战略规划纲要》,提出了2020年实现2000亿元产值的跨越式发展目标。不管是实施“四位一体”战略,还是实现跨越式发展,进军2000亿的目标,都将推动金科地产的发展。近几年来,金科服务的内涵式双轮驱动加速规模扩张。据统计,2017-2019年间,母公司金科股份的房屋销售面积从843万平方米增加到1905万平方米,年复合增长率为50.33%,几乎所有项目的物业管理服务合同均由金科服务提供。依靠母公司千亿规模的资源支撑,为企业发展提供了充足的规模扩张基础。另外,金科服务凭借自身差异化竞争优势、高质量服务、强大的资源整合和市场化能力,不断降低母公司的依赖性,通过外拓不断扩大经营区域,在外拓能力方面也显示出了积极的一面。受其影响的管区所占份额从2017年的66.6%降至2019年的47.1%,而上半年进一步降至46.6%。而对于管道中的外拓面积,其所占比例则从2017年底的32.5%上升到2019年底的48.3%,今年上半年为48.5%。企业外拓规模所占比重已超过母公司输送规模,突显其在行业中强劲的增长动能。与此同时,金科服务旗下的增值服务及科技服务业务的毛利率要高于传统的物业管理服务,且高毛利部分所占比例逐年扩大,使金科服务的整体收益不断提升,并向母公司金科发展。房地产被视为“被忽视的蓝海市场”。行业预计,目前物业管理行业的市场规模将达到7000亿左右。行业整体收入增长率在未来5年内保持15%-20%的持续增长趋势。到2030年,中国基础物业服务市场规模预计将超过2万亿元,加上物业增值服务,整体市场规模有望达到3万亿元。根据中指院的统计,前十大物业服务公司的市场份额从2015年的7.6%上升到2019年的9.2%。今后的头部企业将有更多的机会,规模、效率和增值服务将迎来爆发。这种突如其来的趋势已经在金科服务中暴露出来。金科服务公司作为行业TOP10企业,是中国规模最大、管理水平最高、服务广度最广的物业公司之一,无疑将在这个分食市场大蛋糕的盛宴中,占据市场的领头羊地位。

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